Mit Urteil vom 16.12.2013 – Az. 424 C 10773/13 entschied das Amtsgericht München:

(nicht amtlicher Leitsatz)

1. Allein aufgrund der Angaben eines Maklers, dass die Wohnung mindestens die in seiner Annonce ausgewiesene Größe habe und wahrscheinlich sogar noch größer sei, ist eine Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit der Wohnung nicht anzunehmen.
2. Es obliegt grundsätzlich dem Mieter, hier für Klarheit zu sorgen.
3. Anders als im Kaufrecht führen die Angaben in einem Inserat oder einem Prospekt bei Vermietung einer Wohnung grundsätzlich nicht dazu, dass diese Angaben ohne weiteres Vertragsgegenstand werden.

Sachverhalt:

Das Mietgericht München hatte sich mit folgendem Sachverhalt zu befassen:

Zum 01.122011 mietete die Klägerin in der Georgenstraße in München eine Wohnung an. Im Mietvertrag wurde keine Wohnfläche ausgewiesen. Als Mietzins wurden monatlich 2.450 Euro zuzüglich Nebenkosten vereinbart. Die Mieterin wurde durch eine Internetanzeige auf die Wohnung aufmerksam. Die Wohnungsgröße war dort mit ca. 164 qm beschrieben. Der Makler gab während eines Besichtigungstermins die Wohnfläche mit 164 qm an. Außerdem übergab er einen Grundrissplan, nach dem die Gesamtfläche 156 qm beträgt. Nach dem Einzug beauftragte die Mieterin einen Architekten, der zum Ergebnis kam, dass die Wohnfläche nur 126 qm beträgt. Die Mieterin erhob nun Klage zum AG München. Sie war der Meinung, dass sie nur eine geminderte Miete wegen der Wohnflächendifferenz schulde und forderte für die bereits bezahlten Monate Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete in Höhe von 6.642 Euro sowie für die Zukunft die Feststellung, dass nur eine geringere Miete geschuldet ist.

Entscheidung:

Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht!

Das Gericht führt in seiner Entscheidung aus, dass ein Mieter grundsätzlich Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete hat, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht, da dann ein zur Minderung führender Mangel gegeben ist.

Voraussetzung sei, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Größe der Wohnung zustande gekommen ist. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung könne auch konkludent zustande kommen.

Schließen die Mietvertragsparteien den schriftlichen Mietvertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf, so ist eine entsprechende Wohnflächengröße als konkludent vereinbart anzusehen, auch wenn der schriftliche Mietvertrag dazu schweigt. Es reicht jedoch nicht, dass eine bestimmte Wohnungsgröße in einer Annonce des Maklers angegeben wird.

Allein die Angaben eines Maklers, dass die Wohnung mindestens die in seinem Inserat ausgewiesene Größe aufweise und wahrscheinlich sogar noch größer sei, ist keine der Vermieterseite zurechenbare Äußerung im Rahmen der Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit.

Es ist grundsätzlich Sache des Mieters, hier für Klarheit zu sorgen. Die zu diesem Thema ergangene Rechtsprechung des BGH ist schon einige Jahre alt. Wenn der Mietvertrag selbst keine Angaben enthält, ist das per se schon ein wichtiges Indiz für den Mieter dafür, dass der Vermieter hier keine verbindlichen Zusagen hinsichtlich der Wohnungsgröße machen will. Anders als im Kaufrecht führen die Angaben in einem Inserat oder einem Prospekt grundsätzlich nicht dazu, dass diese Angaben ohne weiteres Vertragsgegenstand werde.