Grundsätzlich ist die Instandhaltung der Wohnung Aufgabe des Vermieters. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass diese Pflichten zumindest teilweise an den Mieter weitergeben werden. Inwiefern der Mieter zu einer Übernahme verpflichtet ist, regelt dann zumeist der Mietvertrag.

Für die Beurteilung, ob es sich um eine „Kleinreparatur“ handelt, ist auf die Definition der kleinen Instandhaltungen in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV zurückzugreifen, so dass lediglich die Reparaturen von Bestandteilen in Betracht kommen, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.1989 – Az. VIII ZR 91/88). Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Kleinreparaturklausel nur wirksam, wenn sich der sachliche Anwendungsbereich der Klausel lediglich auf solche Teile der Mietsache erstreckt, die zum unmittelbaren Mietobjekt gehören, so dass die Kosten für Reparaturen an Gemeinschaftseinrichtungen und sonstigen Ausstattungen des Hauses von vornherein nicht umgelegt werden können.

Schäden an Heizthermen, oder Leitungen für Wasser, Gas oder Strom fallen nicht darunter und sind alleine vom Vermieter zu beheben (AG Hannover WuM 2007, 504; AG Charlottenburg GE 2011, 1311).

Zudem muss die Kleinreparaturklausel eine Obergrenze hinsichtlich der Höhe sowohl der Kosten der einzelnen Reparatur wie auch der Summe aller Reparaturen in einem Jahr vorsehen (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.1989 – Az. VIII ZR 91/88 und BGH, Urteil vom 15.05.1991 – Az. VIII ZR 38/90), wobei sich eine klare Linie bei der Höhe der jährlichen Gesamtbelastung noch nicht herausgebildet hat und die als zulässig angesehenen Obergrenzen hier zwischen 6% der „Jahresbruttokaltmiete“ und 8% der „Jahresmiete“ schwanken.

Für die Kosten der Einzelreparatur hält die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur einen Betrag von € 100,00 als Höchstgrenze für angemessen: AG Brandenburg, GE 2008, 483; AG Braunschweig, GE 2005, 677; AG Bingen am Rhein, Urt. v. 04.04.2013 – 25 C 19/13, WuM 2013, 349. Vereinzelt werden auch € 110,00 noch als angemessen angesehen: AG Würzburg, WuM 2010, 561. Das Amtsgericht München hält jedenfalls bei Kosten von € 120,00 pro Einzelreparatur die Grenze einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters für überschritten (AG München, Urteil vom 25.06.2015 - Az. 433 C 28234/14).