Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Schuldners über das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen gemäß § 80 Abs. 1 InsO auf den Verwalter über, im vereinfachten Insolvenzverfahren gemäß § 313 Abs. 1, § 80 Abs. 1 InsO auf den Treuhänder.

Wurde dem Mieter die Wohnung bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens überlassen, besteht das Wohnmietverhältnis des Schuldners gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Eine Kündigung des Wohnraums durch den Insolvenzverwalter aufgrund der Insolvenz ist nicht möglich. Stattdessen kann der Insolvenzverwalter eine sogenannte „Enthaftungserklärung“ i.S.d. § 109 Abs. 1 S.2 InsO abgeben. Mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (3-Monats-Frist) geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis hinsichtlich des Mietverhältnisses wieder in vollem Umfang auf den Schuldner-Mieter über. Das bedeutet, dass mit Wirksamwerden der Enthaftung nicht mehr die Insolvenzmasse für die Mietzahlungen haftet, sondern der Mieter selbst. Der Vermieter kann also danach fällig gewordene und nicht bezahlte Miete nicht mehr als Masseverbindlichkeit geltend machen, sondern muss sich an den Mieter selbst wenden, der die Forderungen des Vermieters aus seinem insolvenzfreien Vermögen befriedigen muss. Mit Urteil vom 22. Mai 2014 – IX ZR 136/13 stellte der BGH jedoch klar, dass ein etwaiges Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung in diesem Fall nicht an den Insolvenzverwalter, sondern an den Mieter auszuzahlen ist. Das ermöglicht dem Vermieter im Falle von Rückständen des Mieters eine Aufrechnung mit dem Guthaben.

Ist dem Mieter die Wohnung bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht überlassen, besteht für beide Mietparteien die Möglichkeit, vom Mietvertrag zurückzutreten. Allerdings darf der Mieter den Rücktritt vom Vertrag nicht selbst erklären, sondern nur sein Treuhänder oder sein Insolvenzverwalter.